单强伟：尊敬的各位来宾，女士们，先生们上午好！

    今天我们在这里隆重举行2006年山东商业房地产峰会，在此，我谨代表市建委市房地产开发管理局对出席本次峰会的专家、学者，业内的嘉宾以及各位新闻媒体的朋友们，标识热烈的欢迎和诚挚的感谢。

    近几年来，在青岛市委市政府的领导下，在社会各界的大力支持下，并且得益于良好的政策环境，坚实的政治基础和独特的环境，青岛市房地产业持续健康发展，成为我市国民经济支柱产业之一，为推动城市建设，拉动经济增长，提高人民生活水平，作出了重要的贡献，2005年全市房地产开发完成投资是223.8亿元，占全社会固定资产投资15.4％，房地产业出现增长值91.1亿元，占全市生产总之3.4％，2006年底，全市人均住房建筑面积达到22.96平方米，以办公楼和商业营业为主的商业房地产近几年得到了蓬勃的发展，楼宇经济充分的形成，佳世客、家乐福、沃尔马，百安居，先后落户青岛，商业房地产显示出巨大的市场潜力和广阔的发展潜力，2005年青岛商业房地产开发投资29亿元占房地产开发完成投资13％，竣工面积77万平方米，占竣工商品房屋总量的11％，销售面积是71万平方米，占销售商品房屋的12％，目前青岛市中央商务区等的建设项目正在加速建设，房地产业方兴未艾，商业地产又进入了一个快速发展的关键阶段，这就更需要商业与地产的相互运作模式，地产更了解商业运作规律，为加强业内交流与互动，增进商业与地产的合作与共赢，市房地产开发管理局会同青岛报业集团专门举办了此次2006年商业房地产峰会，相信本次峰会，对提升我市商业房地产开发理念与运营的水平，保持房地产业持续健康稳定运行，将会起到积极的促进作用，最后，预祝2006年山东商业房地产峰会圆满成功，谢谢大家！

    主持人：谢谢，那么我们接下来有请余钦伟先生。

    余钦伟：尊敬的各位来宾，女士们先生们，2006年山东商业房地产峰会在这里隆重举行，我谨代表青岛日报业集团，对出席本此峰会的各位专家、学者、各位领导，来自山东各大房地产企业嘉宾标识热烈的欢迎和衷心的谢意，近些年来，伴随房地产市场的发展，商业房地产迅速崛起，并逐渐成为行业的明星，但随着市场形势的变化，商业房地产市场在开发理念、操作模式、赢利模式等方面都面临着新的挑战，为此，加强业内的交流与对话，就显得尤为重要，青岛是一座具有经济活力的开放之城也是一座敢于创新、勇于开拓、勇于接受新思想的城市，相信本次峰会上，精彩的思想火花，能激励青岛商业房地产蓬勃发展，并点燃房地产行业向和谐产业发展的火炬，祝本次房地产峰会圆满成功，谢谢大家！

    主持人：接下来我们有请中国人民大学培训学院房地产中心副主任王坤先生致词！

    王坤：尊敬的单局长，各位青岛的发展商，大家上午好！我每次来到青岛其实都感到特别的高兴，其实青岛的这个地方山好、水好、酒好、人更好，其实每一次我来都不胜酒力，但每次来都会喝多，喝多就觉得特别高兴，青岛是一个让人特别爽快的地方。

    我们本次活动的这个组织者其实也别具匠心，他们在上午的专门安排青岛房地产专家研讨这次话题，我们这次请美国教授在做教学时间特别特别紧。我们本次主办方，挤出时间来请美国专家到这儿，特别感谢美国的专家同时也感谢我们组织者对我们的盛情的邀请。上午我们会把美国基金的方法特别是美国的近30年的房地产做一个分享；下午，他们安排一个很具实操性的讲座，我们也请到了张总，其实青岛以及全国好几个地方比如深圳、成都等等在积极关注商业这个主题，我们在课程里面安排了一些加入商业地产的活动，下午要做演讲的张总是在北京最大的商业地产的操作运营商，他们都有很多的经验，我们在四月份也会请张总在商业大学，做一个实操性的交流，我们组织者非常关注国际事业，同时也特别的一个主题就是商业地产。

    我们本次来的时候，就说今天上午要讲的主题是金融方面的主题，融资的方面的主题，现在大家可能都会存在一个资金的问题，可能也是大家都特别想回答的问题。在以前很多次跟大家交流的时候，我个人的感觉是基金管理的问题，考量的是我们的团队，我们的运作模式，这样的一个问题，更多的考量我们的公司体制和人的问题，这个问题可能是我们研究中心，更是我们教育机构愿意为在座的发展商做的一个工作，人民大学有一千多门实战的课程，我们也有10个针对房地产研究生班，我们也准备在近期给我们青岛的发展商开一个青岛的房地产会核心的目的就是搭建一个平台，像这样一个交流的平台，目的在这个过程当中研讨房地产关注的问题，让大家交到更多的好朋友，最后我再次感谢，单局长和余总编对我们这次活动的支持，感谢大家参与这样的活动，并预祝我们本此商业房地产峰会取圆满的成功谢谢大家！

    主持人：好的谢谢，接下来我们有轻远到而来的美国纽约大学的David先生，同样我们也感谢纽约大学亚太中心的主任（英文）小姐为我们翻译，谢谢您的付出。

    David  K·Blderson：他需要把这个电脑设好然后开始介绍大学。很高兴来到青岛跟大家见面，我们是两天前刚从纽约来了，到过北京以后就知道到这里来，非常高兴见到大家，我会尽量的节约时间很快地把纽约大学介绍一遍，我会把更多的时间留给教授，介绍房地产方面的知识。我的名字叫大卫·鲍德森我是纽约大学的总监，具体的说我是负责工作运营方面的，我主要有两个角色和两个任务。

    第一个责任就是，和所有的美国的大公司建立一个特别的关系，然后为他们设计培训的项目；那么另外一个责任就是和国际上其它一些著名大学，像这一次和人民大学举办的项目；另外我们在其它的国家在罗马、巴黎、新加坡都有合作项目，那么我来到这些国际的会场总是问大家：“你们到纽约市的话，会有什么样的项目呢”？是去买东西？还是去看百老汇的show？还是体育的项目？除了这些以外呢？大家都知道纽约是国际的金融中心，著名的华尔街就在纽约，那么除了这个以外还有一个大家可能知道，它也是世界的房地产中心，纽约本身有许多一流的国际大厦，有很多很著名的投资基金，包括房地产信托基金还有一些其他的融资工具，还有投资工具，包括养老银行、投资银行以及保险银行等等。

    那么这里他列举了一些美国的著名公司的名字，大家可以看到，摩根大通银行是个投资银行、华旗银行、还有一些医药公司和这个IP电器公司和百事可乐；另外在右边可以看到房地产公司，我估计它们现在还没有中文名字，这些都是美国很著名的一些大的房地产公司。那么纽约大学是从1983年开始就在纽约成立了，前面提到了很多这样的公司，他们的主要人才都是从纽约大学培养，我们的任务之一就是为这些世界一流的大公司培养人才。我们是美国最大的一所私人学校，每年有五万学生以上，2006年到我们学校申请入学的学生超过了三万五千人，比哈佛大学和耶鲁大学都多，在这三万五千人申请人中只有四千一百人录取了，只有9％的录取率，这样使我们学校成了最难进入的一个学校。还有一些是大家可能不知道就是纽约大学是纽约市最大的一个土地所有者，在全曼哈顿有15个地方的大学每年的营运资本在10个亿的美元左右，然后我们在全世界是前20名之内，纽约大学下面有14个学院其中包括医学院、法学院、还有继续教育学院，那么房地产就在继续教育学院下面，我们有全世界有35万的校友，在美国各洲都有，我们校友中有四位曾经获得诺贝尔奖金，还有其它各种各样的奖项，我们国际学生的比例占了总入学率10％左右，下面几位是我们学校著名的校友，可能有的你们知道，比如说第一位是以前的纽约市的市长，这次可能会竞选总统，下面一位可能大家都知道，是格林斯潘先生，是美国主席会的前任主席，还有下面几位就不一一介绍了因为他们在美国很著名，大家可能不是很清楚，有做医药方面、还有电影导演。

    下面我们来谈谈纽约大学的继续教育学院，我们学校是1934年成立的，我们提供的一些教育项目主要是针对当前任职的工作人员的，我们学的不光有理论还有很多实际的经验，这样地话，你就不光只知道我们理论知识而没有实践经验了，我们的教师们都是在职人员，也就是说，他们不光有理论的知识，还有教授本行业的专业知识的能力，我们学校有125个证书的教育项目，其中有14个是硕士项目、9个学士项目、6个副学士项目、所有的项目都是给成人教育的。那么这个继续教育学校下面又分20个不同的项目，其中有人文教育、有金融教育、有法律教育、其中最重要的是我们今天提到的房地产这个学院，每一个学院都有一个顾问委员会，而顾问委员会的委员们都是本行业的著名专家，待会儿我会具体提到他们的名字以及介绍。我们课程的设立就是根据这些专家委员会的意见，每年我们会召开两次会议，询问他们，对于当前他们的公司里面对学员有些什么具体的要求，然后根据他们自身的情况专门设计的课程去教育学生。

    下面我们谈谈房地产学院，这个房地产学院是纽约最好的一个房地产教育的项目，不光是在纽约市同时在全美和全世界都是最好的一个房地产的教育项目，我们有两个硕士的培训项目，一个是房地产；另外一个是工程建筑。这样我们有125个专业的证书项目。

    下面我们就谈一谈专家顾问委员会的成员，比如说有一位先生可能大家都知道，是斯壮科先生是美国最有名的房地产开发商，另外一位叫（英文名字）可能大家还不熟悉他的名字，他建设就是被911事件中击倒的世界贸易中心大楼的主人，其它还有几个我就不详细介绍了，他们都是公司的董事长、总裁等等。

    下面我就介绍一下我们和人民大学合办的第二期具体的房地产项目，下个月24号－28号我们会在纽约大学举办第二期房地产培训项目，我们把这个称为《教育展示和搭配》，我过一会儿会详细讲一下这是什么意思，这个项目的一共是五天，每一天的上午都是教育项目，也就是说教育就包括理论知识，我们每天上午都会请一些教授来给大家具体来讲房地产开发金融工具的设计等等。第二个部分就是展示部分，展示部分就是我们走出去或者请进来，走出去就是把我们学员请到纽约市各大投资基金办公室里面，跟投资经理谈一谈他们有什么需求，另一个就是把投资基金管理人员请到学院来跟我们的学员来进行座谈。有三个下午的时间我们会去各个公司拜访，去参观一些地方，参观一些公司的办公室，去跟他们交谈你们有什么样的需求？在晚上的时间就会是酒会的形式，就是中美房地产进行交流，向他们介绍一些具体的项目，也可以向他们学习一些东西。

    下面我向大家介绍一下我们的Lawrence教授，就像我前面所提到，他不光是一个教授而且他本身是在职人员，他不光是纽约大学的正教授，他主要是在教育两方面的内容，一个是房地产资本市场；另外一个是全球的证券化。另外他也是纽约大学房地产信托基金的中心主任，他在职方面的工作包括：第一他是一个房地产业信托基金的投资董事；同时他也是一个房地产投资基金的董事总经理；最后他也是一个房地产发展商，他们公司也开发一些比较高档豪华的商业项目。

    主持人：下面让我们欢迎Lawrence教授，然后我要提醒大家一下请把手机关上。

    Lawrence：谢谢David先生的介绍，我今天非常高兴能来到中国能和大家一起，那么今天上午我是来做教授的，因为你们知道我有很多不同的身份，先给大家介绍一下美国房地产资本市场的一些情况，我在纽约大学教的科目是很长的，是几十个小时，今天大家只有不到两个小时时间，我尽量把时间压缩一下。

    这次是我第三次来到中国，大家都在问我一个问题，怎么样把资金引入中国？谈到这个问题可以是很复杂的也可以是很简单，每一个国家经济可以是开放式的，也可以是封锁型的，那么讲到这个负债资本市场的话，一个很简单的例子一个商业进行商业贷款，最后贷款被收回来了，这是最简单的负债资本市场。现在由于国际资本市场的开放事情变的越来越复杂，各种各样的金融工具都在国际上产生，那我们看到就是资金在美国、欧洲、日本、澳大利亚等等各个国家之间的流动。这样使得我们资本市场变得十分有序。对你们来说肯定最感兴趣的是，怎么让国际流动资金进入中国帮助中国的房地产建设？我们现在所在这个时代是非常有意义的时代，大家可能知道国际上有很多流动的资金在全世界找最好的项目进行投资。我一次在中国听到大家都一再问我，怎么样让这些投资资金投资在最好的项目上？就是刚才David先生说的，我觉得很有趣的是，在我们学院里面大概有20％的是国际学生，他们最关心的问题多数是在房地产金融方面怎么去吸引这部分的流动资金？

    下面我就向大家介绍一下两个不同的融资工具个第一个是叫商业房地产抵押的债权化；另一个是房地产投资信托基金。一直到1990年之前，在纽约、在美国我们的房地产资本市场都是非常的原始的，在1990年左右，美国的房地产市场发生了一次很大的危机当时市场变得没有流通性，很多资金都逃离商业房地产市场，这个时候就出现了一个危机，所以我们必须想一个办法解决。在90年代初的时候，华尔街终于想出国际流动资本和美国的房地产市场结合在一起，这就是美国的房地产资本市场，1990年之前在美国房地产市场上，最主要只是非常简单的商业银行贷款，或者是保险公司的贷款，这样是非常简单的没有其它方面的融资办法和融资工具。华尔街是非常会想办法帮助大家融资的，也就是在最困难的时候，华尔街就想出了一些办法，帮助房地产市场解决融资问题，我们今天这么成熟的商业房地产抵押证券化市场其实是1990年以后开始，相对来说是比较新的一个事物，要完成这个事情最难的一点也是最先需要做的第一件事是商业银行贷款的抵押贷款的文件的标准化，这是非常难做的一件事情，这个事情花了几年时间，但是最终做成了。

    这里就像我刚才谈到1990年之前，所有的商业抵押贷款都是非常简单的都是由金融公司进行一些贷款来保持这个房地产的运作，主要也两种：一种就是商业银行贷款，他们是短期的流动利率的贷款，因为它的这个负债来源是短期的；另外一方面是保险公司的这个长期的贷款，因为它的负债来源也就是长期的。

    谈谈我个人的情况，我在这个行业已经做了40多年了，在我四十年的房地产金融生涯中我曾经不同的角色，我做过贷款的贷款人，也做过中介，现在我也做教授，所以现在我能从不同角度来看待现在的房地产市场，现在你们大家坐在这儿听到的是我以教授的的身份来做的理论研究。

    现在我们来看一看1992年在商业房地产抵押贷款证券化时的美国的情况，我简单把它叫做CMBS，这样快一点，大家可以看到，在八十年代这个商业的贷款进行的很多，这里没有显示在这里的商业贷款的成份其中有很多是日本的商业银行对美国房地产的贷款，那么这个灰色的这一段是人寿保险公司的贷款。

    最后一个是美国的中小型储蓄银行对房地产的贷款，就是红色的这一段。你们可以看到他们做的很长，你们可以看到在后期它们不仅没有给房地产市场贷款，而且还从这里面拿走了资金，在今天它们几乎没有再对任何的房地产进行过贷款，当你们看到从90年代初开始，当资金慢慢的流出这个市场的时候，一定要有新的资本进行补充，要不然这个房地产市场就会跨掉。

    下面的这个图就是显示美国的CMBS的发展情况，你们可以从中看到90年代初到现在美国的CMBS的发展情况。到2005年底为止，这个所有的CMBS总的数额是1690个亿，一旦CMBS在美国成功以后，其它的国家纷纷开始效仿这个蓝色的图式，所以这个蓝色的图式就表示其它国家的情况。到2005年底为止一共有600个亿的CMBS的外国的包括英国、德国、澳大利亚、日本、新加坡等等一些国家。到目前为止大家可以看到国际资本市场已经形成了这样一些工具，它们可以到全世界各个地方有资金需要的地方的房地产市场上进行融资。

    我要讲一讲，下面我开始解释这个是怎么运作的，大家知道，这个各项抵押贷款在一起，证券化就是把这些抵押全部放在一起，然后发行债券，然后在公开市场上去发售，个人的投资者可以到公开市场上去购买这些债券，它们购买的是债券本身而不是一个一个的抵押贷款，为什么华尔街要做这件事情？就是因为有钱赚所以他们就发明了这个东西，这里面可以赚钱的地方就是所有这些抵押加起来的利率高于发行的这个债券的利率，这个差价就是华尔街赚的，现在我举一个非常简单的例子，比如说我们现在有100个贷款，加起来一共是10亿美元这个利率5.75的话，总数有5700万美元的总利息，我用10亿美元是因为它比较好做一个数据，一般在20亿到100亿之间，我举个例子如果说利率是5.75的话，每年的利息收入就是5750万。华尔街会把这个10亿美元的债券用5.43的比例卖出去，这样投资者就会得到5430万的回报，每年320万的差价的现金值就是现值，这个现值卖出去的话就是只有利息的这个部分。

    总的来说，大家可以看到第一行的数字我就不再不重复了。第二行是那么多的抵押贷款，那么1800多万就是这个的差价，这个就是华尔街的毛利减去最后的开销，最后就是900多万元这就是纯利。这样大概是1％的纯利，那么每一个交易的周期大概是3－4个月，如果以1％的来算的话，它们做3－4个周期，因为它们做的金额很大，大概是30个亿左右，所以他们能够赚很多很多的钱。

    下面我讲的的是CMBS的结构，它的负利息的方法是有序的，根据不同的序列来配付它的利息，这一点非常重要，就是根据债券的评级来付，这样会吸引一些长期的投资者，比如说像保险公司，我现在留意到我可能讲的太具体了，如果你们哪位感兴趣的话，可以单独的和我商量。我现在主要想讲一个结构、一个概念，下面我就来讲一讲具体的结构：我刚才讲到评级是非常重要的，最后利息的给出是根据评级来的，这个图就是显示的这个评级的结构，大家可以看到最多的78％是三个A的评级也是最好评级，其它的颜色代表其它的评级，最差的就是深蓝色只有2％，这个评级的机构对债券的评选有一个非常复杂的过程，评级的结构包括目的还有其它一些结构，这个评级的结构使得债券最后可行化，所以这是一个非常重要的过程，这个评级方式使得以前不在房地产市场的投资者进入房地产市场，它们包括年金市场、保险公司和其它一些基金，每一个公司根据它们自身的需要来购买不同级别的债券，刚才我介绍的美国市场的这个情况，在中国市场会不会应用？会怎样应用？目前还不知道，但是希望我现在讲这个知识可以对大家有一个帮助。这个过程最复杂的一点就是怎么样把这个结构建立起来，而不是具体的怎么去卖，要建立这个机构本身是最难的，刚才讲的是这个对于债务的一个资本市场，这个讲完之后。

    现在我开始讲债券的资本市场，现在我要讲的就是房地产投资基金。这个大家都知道，最开始是从美国发起的，现在也开始在英国、日本、新加坡、香港都开始已经有了，现在虽然说法国和德国都开始已经有了，不管怎么说这个已经从美国进入全球了，全世界很多国家都已经开始效仿，房地产信托投资资金的这个概念、这个公司它本身已经拥有并且开始运营这个项目了，如果没有这种信托资金的存在，它们要付比较高的税，其实房地产信托基金这个概念从1960年开始就已经有了，这是一个非常漫长的实验的过程，我们在里面经过了很多失败，也输掉了很多钱。

    对美国来说，这个是美国法律方面总结出来的这么一个结果，就是房地产信托公司有它法律上的特殊性，在全世界各地如果你要有这个房地产信托基金你一定要有相应的法律制度来健全、来批准这个事情，你如果要成为一个合格的房地产信托基金，在下面我简称REITs，你必须满足其中的一些条件，其中的条件你必须要有一个董事会，你其中的这个股票必须是能够自由转换的，其中很重要的一点就是按法律规定成立REITs，但一定不能集中一定要分散，这个股东一定要超过100个人，其中5个人不能够拥有50％以上的股权，这样他的所有权就很分散了，其它的国家也是有类似的法律规定。75％以上的资产要么是房地产、要么是现金、要么是美国政府债权，除了这三个以外你不能投资其它的地方，拥有房地产你可以是直接拥有一栋房子，也可以通过债券的形式拥有房地产，那么这个公司的收入70％以上必须要从资金来得，或者是从购买的债券利息来的，这样为了防止你不是真正为了运营的公司，而是一个法律公司，它们这个REITs是不用付联邦税，但是要求它们收入90％一定要付给投资者，原因是因为它们90％的税收收入一定是比他们90％的现金流低的，原因是因为它们被允许所有的房地产去折旧，这个REITs主要分为两种，一个是股权的；一个是抵押的。这个股权的REITs，如果说一个公司拥有并且运行它下面房地产业的话，这样就叫资本。那个抵押REITs是债务它本身不是房地产这样的话，它本身不是拥有或者是买来，有可以叫债务的REITs。那么现在这个概念有点相混了，因为有一些REITs也可以买我们前面说的那个CMBS。

    每一个REITs的公司都会有一个专业的，对某一个行业或者是某一个专业都有它的特殊性，你投资的方法是：第一你直接可以去买一个REITs或者去买REITs的共同基金这两者都是可以。在美国市场上有超过100个的REITs的共同基金所以选择面还是很大的。在谈到我自己就拥有的REITs，我拥有的方法就是通过共同基金来拥有的。
    下面我讲一下股权REITs的分类：第一类是办公室内的，下面就介绍几个公司的名字你们都可以看到是最大的几个总部都在美国纽约的REITs，比如说第一个叫Zell，还有其它的名字，它们和我们纽约大学都有非常密切的关系；第二类就是住宅类的REITs，也有几个名字在这儿，在全美有130－140个REITs，我在这儿就不一一列举出来了。

    下面我给你们大家举几个例子来看一看，我刚才说到130－140个REITs，为什么会有这么一个数字呢？就是因为这个市场上它经常会有数字的变化，它们经常合并在一起，所以这个数字很难确定，下面一个概念我说的就是（英文）其中有两个公司，一个是（英文）；另外一个是（英文）它们都美国最大的公司，那么下面要说一个比如特殊的概念，不是在集中的地方，它是在一个临近地区，在一个局部的Shopping  center这里有两个举两个例子，一个公司叫New  plan  Excel；另外一个公司叫Kimco这两个公司在纽约，下面就是旅馆业，比如说有（英文）；另外还有一种就是说纯租赁性质的，再下面就是工业方面的，其中有一个最大的叫（英文）公司，这个公司不光在纽约而且在全世界都有它的设点，这个公司很有意思的一点，它们到世界各地的时候，它们一般都是在当地找一个合作伙伴，比如说在新加坡他们和新加坡政府是合作伙伴，还有一类的RETIs就是工厂直销店，还有就是些健康中心，还有一类就是事先做好的住宅，这个中国可能还没有，事先把一小栋房子做好，这个在美国是属于中低层的住宅，还有一个就是自我存仓，这个可能在中国也没有，有些专门的仓库，给私人租一块地方的，还有一些更特殊的；比如说有的REITs只做一件事情比如说监狱，当然这些监狱肯定是由联邦政府、或者洲政府、或者市政府建立的；比如说除了监狱以外还有卖汽车的汽车行，还有大量的林业公司，高尔夫球场，剧院、学生宿舍等等就是每一类的建筑都有一类的REITs去做。

　　我刚才讲的房地产它是从单个的、私有的企业开始，现在到公开的市场上去融资、投资使得它有更大的发展空间，很多这样的REITs它们尽管是在国内先发展起来的，但是有法律保护它们，使它们能够到国外投资做一些类似的相关行业。

　　现在这个是我讲座的最后一页了，这个是在过去十年REITs在美国市场的回报率，在一般的股票市场上，ACP这个和其它的一些股票的汇报指数是很低，而我们这个REITs一年的回报率是12.6％，过去三年回报率是27.4％，在过去五年的平均回收率就是22.9％，过去十年是17.5％，这些都是年平均下来的年收益率。

　　2006年刚过去三个月，我很难对2006年的情况进行预计，不敢说一定会比股票市场做的好，但是从现在的情况来看这个还是很可能会形成的。这就是我的今天的这个讲座，非常感谢大家！

　　主持人：各位听了教授的讲解之后有什么问题要提问一下，今天还有什么问题，大家可以举手示意，我们把话筒给你，还有吗？没有？好谢谢。

　　我们今天也谢谢David先生给我们介绍纽约大学。据我所知，刚获得奥斯卡也是纽约大学毕业，今天下午我们的论坛是从1点钟开始，是由国内的两位专家进行演讲，希望各位准时到达现场，谢谢您的参与。再见！